房地产信托的运营模式及其与商业地产项目合作的机遇与挑战--美国通用管理咨询有限公司管理咨询|财务咨询|人力资源|企业战略|企业运营|市场营销|猎头服务|拓展训练

房地产信托的运营模式及其与商业地产项目合作的机遇与挑战

信托投资公司对于很多人还是比较陌生的，有些人问你们的公司主要投资什么，他们将我们等同于一般的投资企业还有就是对信托的另一个银行是，认为国投，信托业经过五次整顿，我国大都数人在南方向广东这样的地区，很多人进进入故股市，信托也是近两年半的时间进行信托业务，因为我国的信托法律规范刚颁布不久，以前没有相应的法律规范。

    信托投资公司安惯例颁发可以进行一些投资资金业务、担保和其他业务。我国金融渠道单一,也就是导致有效防范银行的金融风险,避免在金融体系的崩溃,信托在房地产融资上也可以利用贷款这种模式为房地产业提供资金安排，同样要求一些抵押、质押担保等等，基本要负和国家的贷款条件的约束，所以银行的融资模式比较团同。比如说在北京市场，过头曾提供一个股权信托，他是从把社会闲散的资金集中起来，通常我们讲股权融资不同的是，他采用的是一个国外类似优先股的权力，他的另一个特点是他是一个固定的回报，实际上类似我们投资一个亿，每年的回报要有多少，他对公司的日常经营没有化石全，他主要管的主要是企业资金的使用，也就是资金是否用于项目，有否挪用，第二是保证资金的安全运作，公司有否转让他人，这些银行都是需要监管的。能否免租国家规定为房地产开发企业和银行的资金融通提高一个边界的通道，你符合了我们的规定，你如果是做得, 每年给投资人6％的回报，扣掉税费后，按照他这个中间收入，计算下来的价格的要求是很难达到的，双方的价格应该是住宅价格的两倍，这是比较合理的，但是租金回报达不到业主的要求。银行和开发商的计算方法是不同的，任何一个投资人要求都要求回报了一购买。

    还有一是采取资金结合这种融通资金是采取另外一种方法时，就是先卖厚腿的方式，解决资金的问题，只要是五正期权的企业，有一些是有预售证，抵押贷款不安是因为买卖的方式比较麻烦，会出现法院拍卖到情况，。不利于保护业权人的利益。财产收益全转让的问题，这个在物业出租的这种变现是将财产权转让出去，通过这样的方式进行转让，通过我们从房地产开发建立了紧密的关系，随着我们公司在房地产行业的路里，努力，我们也在死落铃一个问题，也就是商业地产和普通的房产开发的模式是不同的，在和很多专家探讨后，我们认为，这种改变普通的房地产开发是一开发商为主，也就是把公司卖出去，再开发另一个项目，房地产开发的观念主要是腿到服务的地位，也就是商业机铲开发商是一商业为服务对象的，额而不单纯是地产，商业地产是提供服务的地位，这样才能把商业地产做好。

    现在很多人都愿意与世界的五百强合作，以为这样可以吸引人流，但是如果你作为一个单体的上呼，不管你租给谁，你的商业价值就已经固定了，租金固定了，你的价值也就固定了，所以说如果这样做的话，你的价格已经是固定的，没有任何意义，为商业提供服务，也就是商业物为主进行运作，这样的扣发上才可以获得好的回报，这就需要相互培育，正因为这样的合作是很重要的，他的回报也是很客观的，将来的价值升到成都，与开发商是没有关系了的，由地基的商业技术的提升，商业地产的培养是很长的一个时间，单独地靠任何一个防地残商去进行是不可能的必须依靠金融，苏州工业项目的手续都全了，他请了一个香港著名的商业策划公司进行策划，每年的租金结构也策划出来了，有了这份东西后，他才开始找涉及，围绕涉及的要求进行开发，同时找我们进行金融策划，他希望从动工直到商业五年、十年后，金融一直可以跟他配合好，我们可以为他提供怎么样的金融服务，以及后续服务的跟上等，待他全部出租后，再看成效。随着商业价格的提升得到合理的回报，我希望通过这样一个整体的金融策划为向房地产上体够一个周到的金融服务。这是在签署法律文件之前的，外资银行的法律文件相对比较复杂，他们通常会通过一些律师楼来进行，外资银行和所有的融资安排都需要收取手续费一半在5％以下，在中长期贷款来说，对于经营成本增加不多，再有就是股东和个人。需要在安排外资银行融资之前，在整个项目的运作之前，找一些专业的机构，做一些审计、策划，把透明度做好，另外在利息方面房地产融资一半是采采取浮动利率，如果是外地的贷款，人民币的贷款一半是跟人民银行的利率上浮一点，对于外币的融资一半是采用国际的市场利率。

    最后说一下商业贷款，对于持有经营物业，特点是商业地产、做市场、市场的开发商，上首先要把业物业拿到房地产，抵押给银行，每个季节还款，租金收入，是否可以抵偿贷款的还宽，一半是一年到五年之前收回回本，全部还完利息和本金。