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企业并购是市场经济的必然产物。美国著名经济学家，诺贝尔经济学奖得主乔治.斯蒂伯格说过：“一个企业通过并购其竞争对手的途径成为巨型企业是现代经济史上的一个突出现象。没有一个美国大公司不是通过某种程度、某种方式的并购而成长起来的，几乎没有一家大公司主要是靠内部扩张成长起来”。自十九世纪以来全球已经历了五次并购浪潮，可以说现代企业发展史就是一部企业并购史。
自十五大召开以来，在我国经济领域掀起了企业兼并的热潮，工商业、交通运输业等部门相继建立了一批具有较强竞争力和经济规模的企业集团。为了使住宅业成为国民经济的新的增长点，为了保证我国房地产业现代化进程，我国房地产企业的兼并、重组势在必行。
一、我国房地产企业重组的必要性
房地产业是由从事房地产开发、经营(出售、出租、信托等)、管理、维修和装饰服务等项活动的经济实体组成，具有生产、经营和服务等项职能的独立行业。从具体的业务来看，包括房地产综合开发、房地产经营、房地产市场管理、房地产产权产籍管理和房屋维修服务等方面。
经过十余年的发展，我国房地产企业已打破国有独资一统天下的局面，形成了所有制构成多元化，从生产和流通环节来看，主要有三种类型：
一是以建筑系统和房管系统为依托组建的国有房地产开发公司，以及由这些公司派生形成的合资或合作的房地产开发公司；
二是中央部委下属房地产公司和大型企业以及行业公司成立的房地产开发公司；
三是私营企业和集体企业成立的房地产开发公司、房地产销售代理公司和房地产咨询信息公司。
目前房地产企业普遍存在企业构成不合理、开发企业规模小、技术含量低、融资能力差、管理方式落后等问题。例如，作为经营管理国有直管公房的房地产公司是计划经济体制的产物，它与供电、供水、电信等部门有一个共同特点，就是带有相当程序的垄断性。国有直管公房是—种实物形态的国有资产，具有三方面的特点：第一，它是一种不易流动性的资产投入，如果不融入商品市场或按市场价出租，国家的投资就难以收回；第二、它是一种需要多次投入或连续投入的资产；第三，它是一种既会发生有形损耗又会产生无形增值的资产。
国有直管公房的上述特点，使房地产公司在经济转轨时期出现了不少新问题，突出表现在：一是因国有直管公房不流动，资产不能有效地保值增值，无法给社会带来更多的财富；二是由于房地产公司企业法人财产少，使得房地产公司经营无活力，积累不够，发展，后劲不足；三是房地产公司承担了大量的社会管理职能，政事企不分的问题极为突出；四是房地产公司内部运作普遍不规范，基本上没有真正按《公司法》进行规范运作；五是提供房管服务不尽人意，经不起市场经济发展的冲击。产生以上问题的根本原因是没有规范国有直管公房的资产所有权、资产受益权和资产处置权，以至于因国有直管公房产权不清或虚置而派生的各种矛盾日益尖锐和突出。
经营管理国有直管公房的房地产公司若能在新的经济形式下突破传统的管理范围，进行资产重组，对企业的发展将起到巨大的推动作用。这是因为资产按照不同时期的经济走向和市场变化而进行重新组合，是资本本身所固有的内在特征。但我国国有企业的资产在运行中却违背了这一特征，造成资产凝固化，导致国有企业的经济效益低下。房地产企业的重组，可以增强企业的竞争力，第一，可以改变国有房地产企业的经营机制，摆脱原有的僵化的管理组织模式，建立现代企业制度，使企业真正成为自主经营， 自负盈亏的独立法人实体，提高企业在市场上的竞争力；第二，可以盘活资产，实现资源的有效配置，形成新的联合，从而优势互补，提高企业经营能力和水平；第三，可以形成规模经济，形成优势资产集中化，只有达到一定的合理规模，才能实现设计、开发、销售、物业管理的专业化和一体化，才能有效降低成本，提高效益。
二、资本经营是搞好房地产企业的现实选择
所谓资本经营，是指把企业所拥有的各种社会资源、各种生产要素，即所拥有的各种资本，视为可以经营的价值资本，通过流动、收购、兼并、资产重组、参股、控股、产权交易、转让、租赁、托管等各种途径优化配置，进行有效运营，以实现最大限度增值目标的一种经营管理方式。长期以来我国经济增长方式之所以会停留在——种以追求投资增量的外延扩大再生产为主的粗放型增长方式上， 问题的症结在于巨额存量资产不能在企业之间、产业之间流动和重组，造成社会存量资产的凝固化和产业结构的凝固化。
搞好国有企业，关键在于实施资本经营，推进国有资本的战略重组。企业的生产经营应当紧紧围绕着资本增值这个核心，强化对资本的吸纳、聚集、使用和管理；对于效益不好的企业只能按照市场经济规律，以市场和国家产业政策为导向，通过存量资本的优化与重组，择优扶强，优胜劣汰，从而从整体上搞活国有经济。
房产管理局担负着房产事业的行时，也对房产系统的房屋开发、房管等进行计划管理和行政管理，既是一个政府局，也是—个产业局。受长期计划经济体制的影响，企业的生产经营与行业管理处于无序状态，企业结构松散，各自为战，不能形成规模优势和技术优势， “小而全”、 “大而全”现象十分普遍，小生产观念十分浓厚，房产系统内部的产业结构、企业结构、企业组织管理结构、技术装备水平不能适应社会化大生产的要求，企业融资手段单一，企业家的激励机制不足，约束机制乏力，造成了资源配置效率低，经济效益差，发展后劲严重不足，难以形成效益循环。所有这些体制性、结构性和机制性的矛盾，严重制约了房产经济的发展。房产经济要发展，就必须转换经营机制；就必须调整好结构；就必须加强企业管理并搞好资本运营；就必须有体制上、结构上、机制上的保障。
三、资本经营的可行方式
从国内外企业资本经营成功的实践看，房地产企业资本经营可以采取以下方式：
1、调整资本结构，重组生产要素
利用房地产业关联度高、产业链长的特点，把从事相关业务的企业组合起来，形成跨行业的企业集团，建立设计“设计-开发-生产-销售-物业管理”一体化经营机制。这种机制不仅能确保企业具有稳定的市场需求，保证供求渠道的畅通，降低企业风险，而且为系统创新提供了组织保证，有助于逐步建立符合现代工业要求的新生产体制，形成系列开发、规模生产、配套供应的新格局。
2、开展兼并收购，优化资本结构
通过并购等方式，使从事相同业务的企业组合在一起，形成几个从事专业化生产的大型企业集团，从而通过行业生产能力的集中，减少企业内部竞争所带来的附加成本，并扩大企业规模，使之达到规模经济，最终降低产品成本。
在房地产业趋向成熟时，业务流程必须随之做出响应调整。这是因为企业的专业化生产在某一范围内可提高生产率，降低成本，但同时，专业化生产所带来的边际效益也呈递减状态，当其降到零时，专业化生产所带采的效益达到最高，进一步的专业化生产会引起企业效益的降低，此时，企业必须对业务流程进行调整，注意各生产工序的协作化。
3、实行资产租赁、承包、托管经营
富有实力的大企业可通过租赁承包经营方式，取得其他企业资产的经营权这样可避免一次性大投入的困扰，达到迅速扩大资本规模的目的。托管经营被誉为“承包的有效延伸，兼并的温和过渡”，托管经营是指企业所有者通过契约形式，将企业的法人财产交由较强经营管理能力，能承担相应经营风险的法人或自然人有偿经营，明晰企业所有者、受托方经营者、生产者的责权利关系，保证企业财产保值增值的—一种经营方式。
4、依托资本市场，实行股份制改造，发展上市公司
上市公司拥有——般企业所不具有的资本扩张力， 由于其获得了向市场直接融资的权利，上市公司以此为契机，转换机制，由资产经营转向资本经营，使企业不断成长。股民们购买股票是要求回报的，不仅当年业绩好，而且要求未来的成长性强，这就会形成压力，促使企业按资本机制的内在要求来进行资本经营，企业才能不断强化激励机制与约束机制，并且产生对不合理的行政命令的抗逆机制。资本经营不同于传统资产经营的关键在于要按照市场经济运行和规模经营的要求来进行存量调整，使企业的资本获得最佳使用与最佳回报。
5、实行多元化立体经营，分散经营风险
房地产业是高风险产业，差不多每五年经历一次从低迷、旺销到衰落的发展过程。因此，通过多元化立体经营，向其他产业扩展，可以利用产业发展周期不一致的特点，达到互补，分散投资风险。在多元化经营中，企业要分清主业和辅业，以辅促主，不要造成精力或资源的分散而带来的相反制约的后果。
6、有效营运无形资产，以无形资产盘活有形资产
无形资产是企业在过去长期的生产经营过程中所积累起来的重要财富，包括企业商誉、服务标记、企业标志、商标、专利权、经营权、土地使用权等等，在房地产企业中，应树立无形资产的意识，管好用活这些无形资产是企业资本经营的重要内容。
但是，房地产企业兼并、重组的目的并不是要形成新的垄断，而是要造成一种有效的竞争格局：一个或几个大型企业占据主导地位，其下有一大批中、小企业，他们进行小而精的专业化生产或发展为中介企业，以满足房地产发展对中介企业的需要。要达此目的，政府的宏观调控尤其是对市场和资金流动的有效控制将是至关重要的。（美国政府准备对微软公司的强制解体态度可为例证)而这一点又必须是建立在有关政策、法规的建立健全和行政管理部门对市场变化的快速反应能力以及行政管理部门的管理高效率的基础上的。
我们有理由相信，随着行政职能部门、立法部门和房地产企业等几方面改革的深化以及对资本运营规律进一步探索，一个房地产市场和企业繁荣稳定的局面将很快来临。
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