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沪宁杭自建房近况

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上海：选择信托公司操作

　　“上海家园”的核心团队人士朱颖洁在接受采访时，对项目的运作模式进行了详细的利弊分析。“我知道别的一些城市采取了公司的形式，集资以后进行日常运作、业务代建，但是这样很可能触到非法集资这块暗礁。为此，我们选择了信托公司，通过发行定向信托来筹集资金，然后成立房地产公司，按计划来建房。”

　　朱颖洁解释，“这是一套完整的流程，我们已经有了20多位核心团员，通过调研信托公司来确保其可行性，在得到政府批准后，就可以正式注册运作了。自建房这一形式不是我们创造的，以前别的地方或许是有企业为其职工合作建房的先例；我们则是通过组建核心团队，在达成共识的基础上进行市场化运作。”

　　至于上海市政府对于自建房的态度，在朱颖洁看来，“不支持也不反对，只要合法，应该就可以了。”

　　朱颖洁认为土地的获得方式可以是多种多样的，相对而言，公开拍卖这种方式要与开发商竞争，他们处于劣势。于是，“家园”的选择更倾向于与已经有土地但是没有资金建设的公司合作，或是收购一些烂尾楼。“当然，烂尾楼的收购牵涉到楼房前期债权债务的问题，一定要非常谨慎。”

　　朱颖洁进一步分析：“如果资金能够顺利到位，土地不成问题，我们可以直接和房地产公司进行合作。所以从这一层面而言，现在我们的当务之急是资金的募集。”

　　谈到风险，朱颖洁将其归纳为两个方面：

　　一方面，风险来自信托基金的定向募集。“这其中有很多不确定因素。在法律上这是可行的，福州就曾经发行过房产信托基金，不过那时是不定向基金；我们这次为了保证‘家园’成员的利益，发行相对风险更大的定向资金信托：由信托公司发起成立具有房地产开发资质的地产开发公司，公司依据信托产品中约定的流程监督执行人项目运作过程。我们聘请专业会计事务所做财务管理，会计事务所将承担因为管理不力而导致资金非法损失的赔偿责任。”

　　另一方面，风险则源于目前央行个人住房贷款利率的上调。“这无疑会加大我们未来购买者贷款的资金压力，然而，只要我们的自建房低于市场价格，我想大家还是会有兴趣的。同时，我们也会采取购买保险等方式进行风险转移。总之，我们希望能拉低房地产业的利润率。”

　　南京：与众不同的合作社道路

　　南京的自建房选择了合作社的道路。“我爱南京自建房俱乐部”的发起人邵角在接受采访时说：“这是目前最好的形式，早在上世纪90年代南京就已经使用过了。但是，我们这次情况有些特殊。以前的合作社都是归总工会管的，这次我们没有业务主管单位，所以在申请上遇到一些困难。这是目前的一个难题，我们正在和政府有关部门积极交流。”

　　邵角认为，以公司的形式注册，能够有效规避注册资本方面的问题，同时便于管理，避免法人权限过大。“我们现在有很好的模式，问题在于是否能够注册。南京市国土局领导曾明确表示，只要能以法人形式出现，参与土地拍卖没有问题。”

　　对于其中的风险，邵角认为关键在于资金：“土地我们可以通过很多渠道得到，比如直接从开发商那里拿地、通过公开拍卖等；而资金由于涉及到安全问题，更需要谨慎。目前资金来源主要是信托，但很多银行对自建房还在观望中。我们希望通过安全、合法的途径进行融资，这样才能保证合作社健康发展下去。”

　　提及日前央行上调个人住房贷款利率上调的影响，邵角的回答倒是出乎记者意料：“我们有可能因为房价的下跌而停止自建房活动。

　　我们不是开发公司，成立合作社只是希望房价能够合理。去年南京的房价在全国排到第5位，而南京的收入则是排在第20多位，南京的房价显然超出我们的承受能力。”

　　“本来，‘我爱南京自建房俱乐部’的成立就是一件很偶然的事情。当时南京的房价很高，因此我在论坛上随便发了个帖子说我们来自己建房子吧，没想到居然得到很多人的回应，然后大家就走到一起来了。自建房在很大程度上是时代的产物。只要房价大家都能接受，也就没有必要再搞自建房了。”

　　杭州：成立公司筹备自建房

　　大概是由于仍处在积极努力的沟通中，“杭州住宅团购与集资建房联盟”的负责人王涌宇先生在提及杭州的自建房时顾虑还是比较多。

　　王涌宇将政府和集资的重要性比喻为“两条腿走路”：一方面，“政府第一”，政府不点头或者予以否定，则自建房项目再无继续发展的可能性；另一方面，他们目前正积极集资，这对于自建房的下一步发展，有着生死存亡的意义。

　　杭州自建房的运作模式是成立公司。在他看来，这是一种合法并且成功的方式。

　　王涌宇说，由于至今在中国没有成功的先例，他们的运作模式都在摸索当中的，而北京的做法则是可以借鉴和学习的。

　　对于公司成立以后是否以盈利为目的、采取怎样的方式进行日常开发管理等问题，王涌宇讳莫如深，他说，这是以后股东大会的议题，但大家目的很明确———确保股东利益最大化。

　　对于央行调整商业银行住房信贷政策，王涌宇直言这对自建房进程并没有很大影响。“在既定的方针下，我们拿地成本低点就可以拉回来了”。

　　王涌宇坚信在杭州房价过高的情况下，自建房的空间还是很大的，“同时，我们现在的支持者也是非常多的，目前已经有200多人报名参加我们的联盟了。我们还是代表了一部分人的心声和利益的，所以个人住房利率上涨不会影响我们的计划步骤”。

　　谈及风险时，王涌宇颇有忧虑：“方方面面的风险都有，政策、法律法规、资金、土地，无论哪里不过关，我们都会出局。现在各方面还都处于磨合调整阶段，所以我们不能盲目，一定要谨慎。”